开发商如何防范对按揭贷款的担保风险
现在人们购买商品房，一般都是采取按揭贷款的方式支付房款。按揭贷款的模式以提前透支购房人未来收入的方式，解决了购房人当下没有足够资金购买一生最大的商品—住房的矛盾。极大的推动了人们改善居住条件，购买商品房的热情。银行也乐于“成人之美”，积极放贷，稳稳当当的赚取长期稳定利润。商品房开发企业更是得益于按揭贷款的模式，在商品房建设过程中完成销售，大大的缩短了开发周期，加快资金周转和财富积而大跨步的发展。利益与风险同在。银行以买房人尚未建成取得的商品房进行抵押贷款给买房人，促成商品房买卖双方的交易。自然在这种交易模式中占据主动，他通过规则的设置，将风险尽可能的转移出去。商品房建成交付后，自然需要买受人办理抵押权登记，将商品房抵押给银行为其贷款担保。但商品房建成交付前，则需要商品房买卖合同的出卖方与银行签订保证合同，对买受人的依约还贷承担共同连带保证责任。按揭贷款最容易发生逾期和停止还贷的恰恰是这个阶段。购房人不归还贷款的原因是多种多样的，在这个阶段购房人还贷拖期或停止还贷，银行旁冲不会选择与贷款人解除合同向贷款人追偿，一般是从开发商的保证账户划扣资金为购房人还贷。若碰上商品房买受人出点意外，或给你来个“人间蒸发”让你怎么都联系不上，那开发商只有先承担连带保证责任归还贷款。开发企业如何防范和降低这一替购携裤房人还贷的风险呢?现行的预购商品房抵押权预告登记能否解决这一风险？有人认为预购商品房抵押权预告登记后，就视同为购房人的商品房抵押登记，可以解除开发企业对购房人贷款的保证责任。这一种错误认识。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”从上述规定看，预告登记是准物权行为，不能产生物权效力。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是:将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。因此，在商品房未向买受人办理转移登记和抵押权登记前。即使在预购时同时进行了抵押权预告登记，开发商还要继续承担按揭贷款的担保责任。开发企业可以采取以下几个方面的措施，来降低和防范此类风险。第一，在双方的《商品房买卖合同》中约定解除合同条款为了督促购房人及时归还银行贷款，和解决购房人不还贷款而导致开放商承担连带担保责任后，对购房人主张权利困难的问题。开发商要在与购房人签订的《商品房买卖合同》中约定或签订补充协议约定：“开放商为购房人承担阶段性担保责任期间，购房人违反贷款合同在约定期限内不归还银行贷款，视同对商品房买卖合同的根本违约，开发商有权解除与购房人的《商品房买卖合同》，由购房人承担因此给开发商造成的所有损失。该条约定同时起到督促购房人按约履行与与银行贷款合同的效力。第二，关键是尽快办理好商品房的产权和抵押权登记在双方商品房买卖合同签订或购房人交首付款时，就将商品房的维修基金和契税以及办证手续费和相关办证所需资料全部收齐，并代理购房人办理各项产权证书，既体现了开发企业为主的服务热情，又能将办理商品房的产权证和抵押登记的主动权控制在自己手里。进行此项操作时千万不要忘记，在《商品房买卖合同》中约定合理办证期限和购房人不配合办理产权及抵押登记时要承担运隐歼的违约责任。让购房人知道办理商品房产权登记是买卖双方的义务，拖延履行是要支付违约金的。第三，让购房人提供反担保如果认为购房人基本信用不好，或购房人炒房意图明显，为其承担阶段性担保的风险过高，可以让购房人提供在此期间的反担保，由其提供财产抵押或由收入稳定的第三人为其承担连带责任。如果银行因购房人归还贷款的违约扣划了开发商的资金，也会有承担风险资产或下家给开发商托底。开发商在房地产开发经营的过程中，存在交易风险是难免的。作为房地产方面的律师，愿与房地产开发企业就经营中的难题进行探讨，尽量避免经营风险的发生。
二手房按揭贷款风险有哪些如何规避
二手房按揭贷款有什么风险？（一）二手房按揭贷款存在的风险有：二手房按揭贷款中，中介公司容易暗箱操作。1、某些中介以个人买房名义现金收购业主房屋，利用收前没购的形式赚取不正当差价;另外，业主名义上虽已出售了房屋，获得房款，但实际上如果中介公司在销售中利用仍为业主名下的房产(尚未过户)从事不法活动，业主仍然脱不了干系。2、当业主与中介公司签订独家代理协议时，协议中可能存在“霸王条款”，主要是在代理协议中无代理销售时间的限制及不能按时完成委托的赔付标准，但是如果业主不通过该中介售房，却要承担高金额的违约金。3、在交易过程中，大部分情况下，所有费用都须买方承担，但不法中介不明确告知买方在交易过程中需要交纳的费用，只告知买方全部买下标的房产需要的价款，实际上所谓的“全包价”比经纪公司应该收取的服务费用及代收的税费等相关费用高得多。（二）如何避免二手房按揭贷款过程中存在的风险首先，要选择实力雄厚的中介机构作为担保人可以避免多方的风险。目前比较合适的第三方担保人是专业的中介机构，但其应该具备一定的资金实力，才能够抵御风险，真正起到担保的作用。其次，业主需要建立资金保障机制，由房地产登记部门与银行联合成立资金保障中心，利用政府部门的公信力来保障交易全过程的顺利进慧仔纳行。首期购房款或者全部购房戚桐款在过户及按揭手续没有完全办结前，都存放于资金保障中心的公共账户，如果所有手续顺利完成，则将房款转入卖方账户，否则退回买方。
房屋抵押借款规避风险举措包括哪些？
一、 房屋抵押 借款规避风险措施包括哪些? 1、调查是否存在租赁关系，防止先租后抵; 2、认真办理 抵押 登记; 3、注意 土地使用权 性质和期限; 4、加强贷后检查，防止土地用途变更; 5、在建工程 抵押贷款 要重点管理 6、共有财产抵押需所有共有人签字; 7、应查清贷款人房产数量。 二、房屋抵押贷款的外部风险 1、评估风险。 随着经济的发展，当前可充当抵押物的资产越来越多，并且行业跨度大，因此，对于抵押物的评估，各家银行纷纷借助于评估机构。但在利益的驱使下，有的评估机构不惜出具虚假评估报告。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款;当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。 2、租赁权对抗风险。 一是抵押物难以处置。按照“ 买卖不破租赁 ”的原则，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期还贷，由于租赁仍然有效，信用社也很难处理抵押房产。 二是租金收入难以获得。借款人与银行签订 借款合同 前，如果与抵押房产承租人签订时间较长的 租赁协议 ，并且要求承租人一次性付清租赁费;或者借款人以明显低于市场价格的租金将 房屋出租 给关系人，信用社即使获得了产权也将很难获得租金收入用于还贷。 3、登记风险。 一是虚假登记，抵押贷款至有权部门进行登记是保证贷款 合同生效 和优先受偿的必要条件，但当前却存在重复登记，以及登记部门的个别人员出具虚假登记证明的问题，造成贷款出现纠纷时，信用社无法对抗第三人，权益得不到保护。 二是“一物多押”的风险。我国《 担保法 》规定：“财产抵押后，该财产的配敏价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”培袜枝借款人将 房产抵押 给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 4、优先受偿风险。 我国《担保法》规定抵押贷款按规定至有权部门进行抵押登记后，可以优先受偿。但这也存在例外情况，一是建设工程价款优先权。最高人民法院“法释〔2002〕16号，明确指出依照《中华人民共和国 合同法 》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于 抵押权 和其他债权。二是税收优先权。《税收征收管理办法》45条第1款规定：第“税务机关征税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外。”该规定表明，只要纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，即纳税人欠缴税款在先，以其财产设定担保在后，税收就优先于 担保物权 这种私权力。 5、抵押物价值风险。 由于市场经济的发展，商品价格波动频繁，特别是近年来房产价格急剧上升，而目前楼市又不景气，因此房产价值较难以把握，存在较大的市场风险。当前美国的次贷危机就是一个很好的例证。 6、变现风险。 一是变现成本大。抵押物的处置大抵要经过起诉、评估、拍卖等几个环节，每一个环节的费用都要信用社先行垫付，加之本金、利息，往往存在资不抵债的问题。 二是变现能力难度大，尤其是以乡镇房产为抵押物的，由于受乡情、亲情等观念的限制，当抵押物拍卖时，常出现想买却不敢买的局面。 利用房屋进行抵押，然后向银行借款的话，是存在着一定的风险的，要想避免这种风险，必须要提前做好相关的举措，比如说调查这个房屋是不是存在着租赁关系，还有就是，对于土地使用权的性质和使用的具体期限问题，一定要调查好蠢清楚，防止期限过短，带来不必要的麻烦。
